Prazo de desocupação na ação renovatória após a lei 12.112
04/02/14

Resumo

A locação não residencial possui peculiaridades próprias que a distanciam significativamente da versão residencial, dentre elas a ação renovatória surge como diferencial de grande importância. A ação renovatória visa a renovação dos contratos de locação dos imóveis destinados a fins comerciais e industriais. A Lei 8.245/91 regula seu procedimento e impõe os requisitos necessários a sua propositura. Ocorre que, como em qualquer ação judicial, a improcedência do pedido é uma vertente pertinente, sendo uma de suas conseqüências a necessidade de desocupação do imóvel. Nesse sentido, a redação anterior do artigo 74 da Lei 8.245/91 previa que o Juiz deveria fixar prazo de até 6 meses para desocupação do imóvel a contar do trânsito em julgado da sentença, se houver pedido a respeito na contestação. A nova redação, todavia, menciona que o prazo de desocupação é de 30 dias quando a locação não for renovada. O artigo 58, seguindo esta mesma linha, preleciona que as apelações nas ações de despejo, renovatória e consignação em pagamento terão apenas efeito devolutivo, ou seja, não terão efeito suspensivo sobre a decisão de improcedência.

Introdução

Este trabalho pretende examinar a questão do prazo de desocupação do imóvel nas ações renovatórias, em razão da interpretação dos artigos 58 e 74 da Lei 8.245/91 à luz das garantias individuais previstas no artigo 5º da Constituição Federal (1988) e da sistemática processual civil:
           Santos (2004, p. 627) bem definiu a aparente contradição entre as regras do artigo 74, em sua redação anterior, e o artigo 58, ambos da lei 8.245/91:

Apesar disso, existe contradição, ao menos aparente, entre a regra ora examinada, que prevê seja o prazo de desocupação contado a partir do trânsito em julgado, e a norma do inciso V do art.58, ao dizer que “os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo”.

            As palavras do mestre Gildo dos Santos traduzem com perfeição a grandiosidade do dilema criado pelo legislador pátrio.
           O resultado interpretativo da interação entre as normas jurídicas atinentes produz efeitos significativos na órbita jurídica das partes envolvidas e para não dizer sobre a própria economia nacional, visto que em nosso país os imóveis locados para fins comerciais são parcela importante do comércio e da indústria nacionais.
          O tema possui contornos constitucionais diante das garantias Constitucionais trazidas pela Carta Cidadã de 1988, especialmente com o princípio da segurança jurídica e o devido processo legal, bem como pelos aspectos processuais infraconstitucionais decorrentes.
            Assim, de um lado se encontra a normativa procedimental da lei especial, que impõe regra específica objetivando atender aos anseios de ambas as partes, trazendo equilíbrio nas relações entre locador e locatário.  De outro, assim como todo o restante do ordenamento jurídico pátrio, nada no direito nacional pode fugir ou deixar de ser observado à luz da Constituição Federal (1988) e em seu contexto dentro do ordenamento.
            As garantias individuais do direito ao duplo grau de jurisdição e o devido processo legal podem sofrer limitações pela lei especial. Existe razoabilidade nas limitações ou ao se permitir que a desocupação seja exigida ferindo o princípio da segurança jurídica, o devido processo legal e o duplo grau de jurisdição.
            Diante disso, as questões que surgem são: se há necessidade de se aguardar o trânsito em julgado para inicio do prazo de desocupação, o que é possível se depreender em conseqüência da retirada da expressão “trânsito em julgado” ou não, e se a execução provisória da sentença contraria a Constituição Federal (1988), tornando-se juntamente com a nova disposição do artigo 74 inconstitucionais.
            Visto que há tendência em ambos os sentidos na doutrina e na jurisprudência, o presente artigo não pretende solucionar a questão buscando apenas traçar linhas gerais e enfrentar os principais aspectos relacionados ao tema.     

1. Linhas gerais da ação renovatória

2. Das normas jurídicas envolvidas

3. Do termo inicial do prazo de desocupação à luz da lei especial e o do princípio da celeridade processual

4. Do termo inicial do prazo de desocupação à luz da segurança jurídica e do devido processo legal e da sistemática processual

5. Do entendimento jurisprudencial

6. Considerações finais

7. Referências

Autor:
Dr. Fernando Marba Martins
OAB/SP nº 240.811

 

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