1. Linhas gerais da ação renovatória

O direito à renovação do contrato é previsto no artigo 51 da Lei 8.245/91.
           A ação que assegura esse direito é a renovatória, cujo objetivo, portanto, é a renovação dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais e industriais.
          A Lei 8.245/91 a disciplina em seus artigos 71 a 75, além de outras que são aplicáveis a praticamente todos os procedimentos previstos nessa lei.
            A esse respeito vale destacar a lição de Santos (2004, p. 590):

O direito à renovação é atuado pelo exercício desse direito, por meio da ação renovatória, do mesmo modo que o direito à revisão é atingido pelo exercício desse direito, que se dá por meio da ação revisional, e o direito à rescisão do contrato que se dá com o exercício desse direito para o que o autor se vale da ação de desejo. 

Os requisitos para ajuizamento da ação, o seu prazo, enfim todo o seu processamento é previsto na lei especial.
           A ação somente tem lugar nos casos em que exista contrato escrito entre as partes, com prazo certo de ao menos 5 anos ou esse seja o resultado da somatória dos ajustes escritos ininterruptos existentes entre as partes.
           A sua importância é grande porque é a proteção do patrimônio incorpóreo do fundo de comércio, na lição de Diniz (2009, p. 315):

Impreterível é a proteção do valor incorpóreo do fundo de comércio, que se integra em parte no valor do imóvel. O direito à renovação da locação comercial tem grande importância, visto que influirá no valor aferidor do fundo de comércio ou do estabelecimento comercial, por abranger o aviamento, ou seja, o conjunto de fatos pessoais, materiais e imateriais, que conferem a dado estabelecimento in concreto a aptidão de produzir lucro, e a clientela, atraída não só pela confiança na qualidade do estabelecimento, mas também pelas considerações objetivas, como comodidade, vizinhança, etc. A renovação compulsória é uma proteção ao estabelecimento por assegurar o ponto negocial.

O prazo para a propositura é entre um ano e seis meses antes do vencimento do contrato, e as partes legitimas para figurar nos pólos ativo e passivo são o locatário, o cessionário ou o sucessor da locação, o sublocatário, o locador e o sublocador.
          Além do mais, é requisito também para a propositura da ação renovatória a indicação de dia, mês e ano de começo e término do novo prazo locativo, o valor do aluguel para inicio da renovação, índice de reajuste e o fiador, se for essa a hipótese.
          A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a renovação será de no máximo 5 anos independente do prazo do último contrato, que poderá ser menor, haja vista que, se é exigida a existência de contratos com a somatória de prazo de 5 anos para propositura da ação, igualmente é legítimo que a renovação seja por igual período:

AÇÃO RESCISÓRIA. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. ART. 51 DA LEI 8.245/1991. PRAZO MÁXIMO DA RENOVAÇÃO DO CONTRATO. CINCO ANOS. JULGADO RESCINDENDO CONSONANTE À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. ART. 485, V DO CPC. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À LITERAL DISPOSIÇÃO DE LEI. PEDIDO RESCISÓRIO JULGADO IMPROCEDENTE.
1.   A análise da violação a literal dispositivo de lei requer exame minucioso do Julgador, em respeito à estabilidade das relações jurídicas acobertadas pela coisa julgada, visando à preservação da efetividade das decisões jurisdicionais e a paz social. Com efeito, a Ação Rescisória não pode ser utilizada como sucedâneo de recurso, tendo lugar apenas nos casos em que a transgressão à lei é flagrante.
2.   Deve-se inadmitir a utilização da Ação Rescisória que, por via transversa, busca perpetuar a discussão sobre matéria já decidida, de forma definitiva.
3.   Referida orientação é refletida na Sumula 343 do Supremo Tribunal Federal, segundo a qual: não cabe ação rescisória por ofensa a literal disposição de lei, quando a decisão rescindenda se tiver baseado em texto legal de interpretação controvertida nos Tribunais.
4.   In casu, o aresto rescindendo acolheu a tese de que o prazo máximo de prorrogação do contrato de locação, estabelecido em Ação Renovatória é de cinco anos; dest'arte atribuiu interpretação razoável ao art. 51 da Lei 8.245/1991 e ajustada à jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes: REsp. 693.729/MG, Rel. Min. NILSON NAVES, DJU 23.10.2006; REsp. 267.129/RJ, Rel. Min. JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, DJU 06.11.2000; REsp. 170.589/SP, Rel. Min. EDSON VIDIGAL, DJU 12.06.2000; REsp. 202.180/RJ, Rel. Min. GILSON DIPP, DJU 22.11.1999; REsp. 195.971/MG, Rel. Min. FELIX FISCHER, DJU 12.04.1999.
5.   Assim, a hipótese de rescisão insculpida no inciso V do art. 485 do CPC não se encontra configurada, porquanto, conforme demonstrado, a pretensão rescisória destoa da própria orientação jurisprudencial desta Corte de Justiça, não havendo se falar em ofensa à literalidade da norma indicada pela parte autora.
6.   Ação Rescisória improcedente.
(STJ - 3ª Secção - Ação Rescisória nº 4.220 - MG  - Min. Rel. Napoleão Nunes Maia Filho - D.J. 11/05/2011)

       Proposta a ação renovatória e sendo julgada procedente, a locação estará renovada compulsoriamente, na forma da sentença proferida.
           Caso contrário, se a ação for julgada improcedente, surgem dois caminhos a serem trilhados. O primeiro é a desocupação sem maior resistência, o que não é comum, haja vista que se a intenção era de renovar a locação, inclusive através da via judicial, com fito de manter a atividade econômica no local, não é comum que o comerciante abandone o imóvel e o advogado que o defende deixe de ingressar com o recurso de apelação. A segunda hipótese e mais comum é da interposição da apelação após a sentença de improcedência, e nesse caso é que surge o problema a ser enfrentado, visto que, conforme acima asseverado, o artigo 58 da Lei 8.245/91 autoriza a exigência da desocupação imediata por força da apelação ser recebida apenas com efeito devolutivo.
            A nova redação do artigo 74 da mesma lei permite que a desocupação possa ser efetivada logo após ser proferida a sentença, todavia, a dúvida que surge é se essa imposição estaria alinhada com os princípios da segurança jurídica e do devido processo legal, ambos constitucionais, e se a expressão “ao não ser renovada a locação” decorre da sentença ou necessita da mesma forma do trânsito em julgado para ter força a impor a desocupação, havendo pedido nesse sentido na contestação.

Autor:
Dr. Fernando Marba Martins
OAB/SP nº 240.811
Membro da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP subseção Santos

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